De WOZ-waarde van je woning bepaalt hoeveel belasting je betaalt. Je kunt hem van elke woning in Nederland gratis opzoeken via het WOZ-waardeloket. Hieronder lees je hoe dat werkt, wat de WOZ-waarde eigenlijk is, hoe de gemeente hem berekent en wat je doet als hij te hoog uitvalt.
WOZ-waarde opzoeken of opvragen: zo doe je het
Je WOZ-waarde opvragen kan op vier manieren. Het snelst en gratis gaat het via het WOZ-waardeloket. Dit zijn je opties:
| Manier | Wat je vindt | Kosten | Voor wie |
|---|---|---|---|
| WOZ-waardeloket | Actuele en historische WOZ-waarde per adres, van elke woning | Gratis | Iedereen |
| WOZ-beschikking | Officiële vastgestelde waarde + peildatum | Gratis (jaarlijks per post) | Eigenaren |
| Gemeenteportaal | Je eigen WOZ-waarde en aanslag, met inzage in de onderbouwing (taxatieverslag) | Gratis (met DigiD) | Eigenaren en huurders |
| Revelop.ai | WOZ-waarde gecombineerd met koopsommen, BAG-data en buurtanalyse | Betaald platform | Vastgoedprofessionals |
WOZ-waarde opzoeken via het WOZ-waardeloket (gratis)
- Ga naar wozwaardeloket.nl.
- Vul het adres in: postcode en huisnummer, of zoek op de kaart.
- Je ziet direct de vastgestelde WOZ-waarde, met de bijbehorende peildatum en waar beschikbaar de waarden van eerdere jaren. Ook kenmerken als bouwjaar, oppervlakte en gebruiksdoel worden getoond.
De WOZ-waarden van woningen zijn wettelijk openbaar. Je kunt via het WOZ-waardeloket de WOZ-waarde van elk woonadres in Nederland opzoeken en vergelijken, dus ook van je buren of van een huis dat je op het oog hebt. Een account heb je daarvoor niet nodig. De WOZ-waarden van bedrijfspanden en andere niet-woningen zijn niet openbaar; die ziet alleen de eigenaar of gebruiker. Sommige gemeenten lopen wat achter met publiceren.
Je eigen WOZ-waarde opvragen bij de gemeente
Als eigenaar ontvang je elk jaar rond februari of maart automatisch een WOZ-beschikking van je gemeente, meestal samen met de aanslag gemeentebelastingen. Daarop staat de vastgestelde WOZ-waarde en de peildatum. Wil je de onderbouwing zien, log dan met DigiD in op het belastingloket van je gemeente en vraag het taxatieverslag op. Daarin staan de vergelijkbare woningen waarop de gemeente de waarde heeft gebaseerd. Ook als huurder kun je je WOZ-waarde bij de gemeente opvragen.
Wat is de WOZ-waarde?
WOZ staat voor Waardering Onroerende Zaken. De WOZ-waarde is de geschatte marktwaarde van een woning of ander onroerend goed, jaarlijks vastgesteld door de gemeente op grond van de Wet WOZ. Gemeenten baseren de waarde op verkooptransacties van vergelijkbare woningen in de buurt. Daarbij gaat de gemeente uit van een woning die vrij te aanvaarden en volledig in eigendom wordt verkocht: met een eventuele hypotheek of erfpacht wordt geen rekening gehouden.
De WOZ-waarde is altijd een peildatum-waarde. Het is de waarde die de woning zou hebben gehad op 1 januari van het voorgaande jaar. De beschikking die je begin 2026 ontvangt, kijkt dus naar de woningmarkt van 1 januari 2025 en niet naar de prijzen van vandaag.
WOZ-waarde 2026: waar is die op gebaseerd?
De WOZ-waarde voor belastingjaar 2026 heeft als peildatum 1 januari 2025. Hij laat dus het prijsniveau van begin 2025 zien, niet de markt van nu. Volgens de Waarderingskamer stegen de woningprijzen tussen de peildata 1 januari 2024 en 1 januari 2025 gemiddeld met ruim 10% (circa 10,6%). Daardoor vallen veel WOZ-beschikkingen voor 2026 een stuk hoger uit. Dat is een landelijk gemiddelde; per regio en per woning kan het verschil flink afwijken. Check je nieuwe beschikking dus altijd. Een hogere WOZ betekent meestal ook een hogere OZB-aanslag en een hoger eigenwoningforfait.
Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald (en kun je hem zelf berekenen)?
Gemeenten stellen de WOZ-waarde vast met een modelmatige vergelijkingsmethode: ze vergelijken je woning met verkoopprijzen van gelijkwaardige woningen in de omgeving rond de peildatum. Daarbij wegen onder meer mee:
- Woonoppervlakte en inhoud
- Perceeloppervlakte
- Bouwjaar en type woning
- Ligging en staat van onderhoud
De gemeente gebruikt hiervoor verkopen van ongeveer een jaar vóór tot een half jaar ná de peildatum. Niet elke woning wordt individueel geïnspecteerd; het is een modelmatige waardebepaling op basis van vergelijkbare verkopen.
De WOZ-waarde exact zelf berekenen kan niet; dat doet de gemeente met een taxatiemodel. Wel kun je een aardige eigen inschatting maken. Leg recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in je buurt naast je eigen woning. Wijkt je WOZ-waarde daar sterk van af, dan is dat een goede reden om het taxatieverslag op te vragen.
Waarvoor wordt de WOZ-waarde gebruikt?
- Onroerendezaakbelasting (OZB): de gemeentelijke belasting op woningbezit
- Eigenwoningforfait: een fictief inkomen dat je bij de inkomstenbelasting optelt als eigenaar-bewoner. Voor 2026 is dit 0,35% van de WOZ-waarde voor woningen tussen € 75.000 en € 1.350.000
- Erf- en schenkbelasting: de WOZ-waarde geldt als minimumwaarde van een woning bij erfenis of schenking
- Waterschapsbelasting: deels gebaseerd op de WOZ-waarde
- Huurprijs: bij huurwoningen telt de WOZ-waarde mee in het puntenstelsel (WWS) dat de maximale huur bepaalt
Is de WOZ-waarde hetzelfde als de marktwaarde?
Nee. De WOZ-waarde benadert de marktwaarde op de peildatum, maar wijkt in de praktijk regelmatig af. In een stijgende markt loopt de WOZ-waarde achter op de werkelijke verkoopprijzen; in een dalende markt kan hij juist te hoog zijn. Voor de verkoop of aankoop van een woning is de WOZ-waarde daarom geen betrouwbare prijsindicatie. Gebruik daarvoor recente transactieprijzen.
Een hogere WOZ-waarde is trouwens niet altijd nadelig. Je betaalt er meer belasting over, maar bij verkoop, bij het oversluiten van je hypotheek (lagere risico-opslag) of bij het aanvragen van een hogere lening kan hij juist in je voordeel werken.
WOZ-waarde te hoog? Maak bezwaar
Vind je dat de gemeente de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld, dan kun je bezwaar maken. Dat moet wel binnen zes weken na de dagtekening van de beschikking. Een lagere WOZ-waarde betekent minder OZB en een lager eigenwoningforfait.
Voor een sterk bezwaar heb je vergelijkbare objecten nodig: verkoopprijzen van gelijkwaardige woningen in je buurt rond de peildatum. Vraag eerst het taxatieverslag op, zodat je ziet welke woningen de gemeente heeft gebruikt, en leg daar recente transactieprijzen naast. Hoe je dat stap voor stap aanpakt, staat in onze aparte gids: WOZ-bezwaar maken: zo doe je het.
WOZ-waarde als data-instrument voor vastgoedprofessionals
Voor particulieren draait de WOZ-waarde om belastingen. Voor vastgoedbeleggers en acquisitieteams is het vooral een marktdatasignaal. De WOZ loopt altijd een jaar achter, dus in een stijgende markt ontstaat een structurele onderwaardering. Panden met een lage WOZ ten opzichte van vergelijkbare transacties kunnen zo een aankoopkans verraden. Echt bruikbaar wordt het als je de WOZ combineert met historische koopsommen en BAG-data.
Meer over hoe je die delta tussen WOZ en marktwaarde in je analyse gebruikt, staat in WOZ-waarde als analyse-instrument voor vastgoedinvesteerders.
Veelgestelde vragen over de WOZ-waarde
Kan ik de WOZ-waarde van een ander huis opzoeken?
Ja. Via het WOZ-waardeloket is de WOZ-waarde van elk woonadres in Nederland openbaar en gratis op te vragen, ook van woningen die niet van jou zijn.
Is WOZ-waarde opvragen gratis?
Ja. Zowel het WOZ-waardeloket als je jaarlijkse WOZ-beschikking en het taxatieverslag bij de gemeente zijn gratis. Je hoeft nergens voor te betalen om je WOZ-waarde te achterhalen.
Waar vind ik mijn WOZ-waarde?
Op je jaarlijkse WOZ-beschikking van de gemeente, in het belastingloket van je gemeente (met DigiD), of via wozwaardeloket.nl op postcode en huisnummer.
Op welke datum is de WOZ-waarde 2026 gebaseerd?
Op de peildatum 1 januari 2025. De WOZ-waarde 2026 weerspiegelt dus de woningmarkt van begin 2025.
Kan ik mijn WOZ-waarde zelf berekenen?
Niet exact; de gemeente gebruikt een taxatiemodel. Je kunt wel een eigen inschatting maken door recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in je buurt te vergelijken.
Wat is het verschil tussen WOZ-waarde en taxatiewaarde?
De WOZ-waarde stelt de gemeente jaarlijks modelmatig vast voor de belasting, op een peildatum van een jaar eerder. Een taxatiewaarde bepaalt een erkend taxateur op een specifiek moment voor bijvoorbeeld een hypotheek of verkoop. De taxatiewaarde is actueel en individueel; de WOZ-waarde is een modelmatige benadering die kan afwijken.
Wanneer is mijn WOZ-waarde 2026 bekend?
Je ontvangt de WOZ-beschikking voor 2026 meestal in januari of februari 2026, samen met de aanslag gemeentebelastingen. Vanaf dat moment verschijnt de waarde ook in het WOZ-waardeloket, al lopen sommige gemeenten daarmee wat achter.
Conclusie
De WOZ-waarde raakt je op meer plekken dan je denkt: je OZB, je eigenwoningforfait en bij een huurwoning je maximale huur. Opzoeken doe je gratis via het WOZ-waardeloket of je gemeente. Lijkt de waarde te hoog, dan kun je binnen zes weken bezwaar maken.
Werk je professioneel met vastgoed en wil je WOZ-waarden vergelijken met transactie- en kadasterdata over meerdere panden tegelijk? Bekijk hoe Revelop.ai dat doet →
Geef een reactie