Grondkansen in Amsterdam

Over Amsterdam

Amsterdam is de hoofdstad van Noord-Holland en met bijna 634.000 adressen verreweg de grootste gemeente van Nederland. De stad combineert een beschermd historisch centrum met uitgestrekte naoorlogse wijken en nieuwbouwgebieden aan de randen en op voormalig havenland. Voor grondverwervers en gebiedsontwikkelaars is Amsterdam relevant vanwege de schaal van de opgave: de gemeente werkt de komende jaren aan de toevoeging van duizenden woningen, grotendeels via binnenstedelijke transformatie van bedrijventerreinen en havengebieden in plaats van uitleg in het weiland. Dat maakt de markt complex, met veel functiewijzigingen, herbestemmingen en fasering, en dus waardevol om structureel te volgen op perceel- en plannivo.

Gebiedsontwikkeling & woningbouw

Amsterdam realiseert een groot deel van zijn nieuwbouw via gebiedstransformatie in plaats van klassieke uitleglocaties, omdat er binnen de gemeentegrens nauwelijks nog onbebouwde grond beschikbaar is. Voorbeelden zijn de ontwikkeling van Zeeburgereiland, met deelgebieden als Sluisbuurt en Sportheldenbuurt, en de verdere uitbouw van IJburg met Strandeiland. Ook Haven-Stad, de transformatie van westelijke havengebieden naar gemengd woon-werkgebied, geldt als een van de grotere binnenstedelijke opgaven van de stad. Amsterdam maakt deel uit van de Woondeal Metropoolregio Amsterdam, waarin gemeenten en de provincie Noord-Holland afspraken maken over grootschalige woningbouwlocaties; vanuit de regio wordt gemeld dat dit soort opgaven onder druk kan staan door factoren als stikstofruimte, netcongestie en financiering. Voor ontwikkelaars betekent dit een markt met regelmatige bestemmingsplan- en omgevingsplanwijzigingen op relatief kleine, dichtbebouwde percelen, waar tijdig zicht op kadastrale gegevens en planstatus een concreet voordeel oplevert.

Woningmarkt in Amsterdam

Van de bijna 634.000 adressen in Amsterdam is 51 procent gebouwd vóór 1970, terwijl de bouwperiode die nu het vaakst voorkomt in nieuwe ontwikkeling 2020 is, wat wijst op een tweedeling tussen een oude, dichte binnenstad en actieve nieuwbouwlocaties aan de randen. 43 procent van de voorraad heeft energielabel A of beter, en met 12.242 monumenten is verduurzaming en transformatie binnen de bestaande stad aan strikte kaders gebonden. Op de markt staan momenteel 4.979 koopwoningen te koop tegen gemiddeld 7.095 euro per m² en 2.860 huurwoningen; het gemiddelde van 7.187 euro per m² over de hele voorraad hoort bij de hoogste van Nederland. Voor ontwikkelaars betekent dit smalle marges op grondposities en een sterke prikkel om vroeg in het proces te zitten, met goed zicht op kadastrale gegevens en perceelgegevens.